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購買期房延期交房違約金可以抵物業費嗎

2019-06-24

購買期房的時候并不是可以馬上交房,需要等一段時間后才能交房,開發商跟購房者約定好了時間,卻沒有交房,對于購房者來說肯定是會有利益受損的情況。那么,延期交房違約金是否可以抵物業費呢?對于這個問題很多人有疑問,所以下面催天下小編為大家詳細解答。

延期交房違約金不可以抵物業費

1、物業管理費與違約金不能相抵

物業管理與開發商賣房是兩個法律關系,是不同的合同主體。從法律關系上來說,“延期交房違約金”與“物業管理費”不能相互抵消。

2、對于“債務轉移”應簽訂協議

《合同法》第84條規定了合同轉讓中的“債務轉移”行為,即“債務人將合同義務全部或部分轉移給第三人的,應當經債權人同意。”也就是說,開發商對買受人支付“延期交房違約金”的債務,如果轉移給物業管理公司承擔,即折抵一至兩年“物業管理費”,要經債權人———購房人同意。

而且在司法實踐中,一般也要經債務受讓人———物業管理公司的同意。

3、折抵一年以上物業管理費也是違法的

相關文件規定,物業在收取管理費時,不得一次性預收多年物業管理費。而開發商以“延期交房的違約金”抵消一至兩年以上“物業管理費”的行為,事實上是變相收取一年以上物業管理費。所以這種做法是違法的。

4、用物業管理費折抵延期交房違約金還有可能侵犯小區其他業主的合法權利。所以提醒消費者,在辦理入住手續時,應留存與開發商逾期交房相關的書面違約證據,以便在日后進一步處理該問題時能得到法律保護。

延期交房時間應該如何認定

延期交房是指,房屋買賣合同中,開發商沒有按照合同約定的時間而推遲交房的行為。解決延期交房時間問題,首先就是交房時間的認定,它關系到延期交房從何時計算的問題。

在司法實踐中,存在著因當事人在簽訂商品房買賣合同時對房屋的交付使用約定不明而導致的大量糾紛。出賣人認為房屋的交付使用就是買受人直接占有使用房屋,也就是俗稱的“交鑰匙”;而買受人則認為,房屋的交付使用不僅僅是交付房屋的占有,而且還包括交付房屋所有權證書。

對此《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規定“對房屋的轉移占有,視為房屋的交付使用,但當事人另有約定的除外”。

據此,在當事人沒有明確約定房屋的交付使用為交付房屋所有權證書的,出賣人對房屋的轉移占有即“交鑰匙”,即為合同約定的房屋交付使用。如果當事人在合同中明確約定房屋的交付使用不僅是轉移房屋占有,還應辦理房屋所有權移轉登記的,出賣人就應按約定履行義務。

在上述案例中,如果合同約定明確了交房的方式,應以合同約定為準,如果未明確交房的方式,應當以“交鑰匙”的時間點認定開發商交房。

以上就是對相關問題的回答,希望能在生活中給大家帶來幫助。

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