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什么情況下抵押合同是無效的!

2019-05-30

抵押合同是抵押人和抵押權人設定抵押的合意。抵押合同的訂立一般是抵押權成立的必要條件,但抵押合同的訂立并不意味著抵押權成立,只有在抵押合同有效,當事人依約履行抵押合同,抵押權才能成立。下面為大家詳細介紹:什么情況下抵押合同是無效的!

日常審判實踐中,我們經常遇到一些當事人不懂法律或規避法律,所訂立的抵押合同被法院確認為無效,其合法權益受到一定的侵害。

以下列財產設定抵押的,抵押合同無效:

1、土地所有權;

2、耕地、宅基地、自留地等集體所有土地使用權。但抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可以抵押;以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內的土地使用權同時抵押;

3、學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生和其它社會公益設施;

4、所有權、使用權不明或有爭議的財產;

5、依法被查封、扣押、監管的財產。

《擔保法》規定必須進行登記的抵押合同未登記的,如以航空器、車輛、船舶、林木、企業設備等動產,以城市房屋、土地使用權等不動產抵押的合同,必須到主管部門進行登記,未到主管部門登記的為無效合同。

破產企業在法院受理企業破產案件前6個月至破產宣告期間,對原沒有設立抵押的債務設立抵押的合同無效。

債務人有多個債權人的情況下,債務人將其全部或大部分財產抵押給一個債權人,侵犯了其他債權人的利益,從而喪失履行其他債務能力的,抵押合同無效。國有企業的已確認為關鍵設備、成套設備或重要建筑物設立抵押未經政府主管部門批準的抵押合同無效。

一、如何認定抵押合同的成立

抵押合同是抵押人和抵押權人設立抵押權的合意。所謂抵押合同的成立,就是抵押人和抵押權人成功地完成了簽訂抵押合同的全過程,并達到了訂立抵押合同的預期目的。抵押合同的成立從實質內容方面應當具備以下條件:

(一)抵押人和抵押權人在簽訂抵押合同時系真實意思表示,且抵押人須為有完全民事行為能力人,同時抵押人須對抵押財產享有處分權;

(二)抵押人和抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同;

(三)抵押人和抵押權人就抵押合同的主要內容達成一致,即抵押合同的內容必須符合《擔保法》第39條規定;

(四)抵押合同必須依法簽訂。

二、如何認定抵押合同的生效

抵押合同的效力,是指抵押合同必須具備一定的要件后,才能產生法律上之效力。也就是說,抵押合同成立后,能否發生法律效力,并非合同當事人意志所能決定,只有符合生效條件的抵押合同,才能受到法律的保護,才能產生當事人所預期的法律后果。《合同法》第44條“依法成立的合同,自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的,依照其規定”和最高人民法院法釋(1999)19號《關于適用<合同法>若干問題的解釋(一)》第9條“依照合同法第44條第二款的規定,法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續,或者辦理批準、登記等手續才生效,在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的,或者仍未辦理批準、登記等手續的,人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續,但未規定登記后生效的,當事人未辦理登記手續不影響合同的效力,合同標的物所有權及其物權不能轉移”等規定,是屬于認定抵押合同是否生效的法律依據。

對于抵抵合同效力認定是否生效,應當根據《擔保法》第41條規定“當事人以本法第42條規定“土地使用權抵押、城市房地產或鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押、林木抵押、航空和船舶及車輛抵押、企業設備和其他動產抵押”的財產抵押的,應當辦理抵押物登記,抵押合同自登記之日起生效”、第43條規定“當事人以其他財產抵押的,可以自愿辦理抵押物登記,抵押合同自簽訂之日起生效”,上述法律規定抵押合同應當辦理抵押物登記手續后方能生效,即需要登記的抵押合同只有經過登記后才具有法律效力。如當事人未辦理抵押合同登記手續的,應依法確認雙方所簽訂的抵押合同無效。

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